《張掖市物業管理實施辦法》政策解讀

《張掖市物業管理實施辦法》由市住房和城鄉建設局負責起草。辦法書面征求了市直相關部門、各縣區住建局、物業服務企業、房地產開發企業、街道社區、業主代表的意見，并組織召集了上述相關各單位參加的征求意見座談會。在此基礎上，辦法以《中華人民共和國民法典》、國務院《物業管理條例》《甘肅省物業管理辦法》等有關法律、法規為依據，借鑒《蘭州市物業管理條例》等省內其他地州市的經驗，結合我市實際，制定了《張掖市物業管理實施辦法》。現將有關情況匯報如下：

一、制定的必要性、可行性

物業管理工作是民生領域一項重要工作，涉及物業區域維修養護、安全防范、環境衛生、綠化美化、車輛管理等多方面公共服務，影響市民工作生活的方方面面。涉及面廣，既有業主、開發商、物業管理企業之間平等的民事關系，也有相關政府部門對物業管理企業監督參與的行政關系。隨著我市城市化進程的加快，物業服務業得到了較快發展，已成為具有一定發展潛力的新興產業。但從總體上看，我市物業管理工作中還存在著制度建設滯后，市場化程度低；物業管理企業從業人員素質不高，物業管理專業人才缺乏，成立業主委員會的覆蓋面低；物業服務收費的監管機制不夠完善；物業管理與街道社區建設管理相互脫節，部門監管職責落實不到位等問題。物業服務與廣大業主的期望差距較大，矛盾糾紛不斷出現，物業投訴也成為市民投訴量最高的業。強化物業管理立法，規范物業服務行為，促進物業行業健康發展迫在眉睫，修訂《辦法》急需且必要。

二、制定的依據

1．《中華人民共和國民法典》；

2．《物業管理條例》（國務院令［2018］第698號修訂）；

3．《甘肅省物業管理辦法》（省政府令［2018］第146號修訂）。

三、起草的經過

張掖市住建局做為物業行業的行政主管部門負責此次修訂工作，于2018年7月開始修法調研工作，赴各縣市和甘州區各居民小區、物業公司進行了修法調研，綜合分析了物業發展形勢以及我市作為物業行業所面臨的困難和問題，為起草辦法奠定了基礎，在學習借鑒、廣泛征求各方意見之后，起草完成了初稿。2022年6月17日、8月12日先后兩次就初稿書面征求市直相關部門、各縣區住建局、物業服務企業、房地產開發企業、街道社區、業主代表的意見，對初稿進行了進一步的完善。2022年8月4日又召集市發改委、市市場監管局、公安、消防、各縣區住建部門、街道社區、物業服務企業、房地產開發企業等22個相關部門及業主代表召開了座談會，針對全市物業發展實際、發展短板和發展前景，對條例立法需要解決的問題、條例的框架內容等方面，提出了針對性和操作性都很強的意見建議，前后共征求到　　條意見建議28條，采納了其中的15條，新增、刪除、完善了部分條款，使新辦法更具有合法性和可操作性。

四、重要條款及說明

第一章《總則》修改內容

1．立法依據的上位法發生改變。隨著《民法典》的發布實施，《物權法》廢止，修法依據的上位法隨之修改。

2．全文中對物業管理的主管部門進行了修改。因機構改革涉及行業主管部門由原來的市縣區房地產行業行政主管部門修改為市縣區住房和城鄉建設主管部門；規劃部門修改為自然資源部門。

3．細化了市、縣區住建部門的監管職責。

4．第五條物業管理當中涉及的相關行政職能部門名稱、職責在機構改革中發生變化，做出相應修改。將原規劃、建設、市政、城市執法、環保、價格、公安、園林、工商、稅務等部門修訂為：發改、公安、應急、住建、自然資源、生態環境、市場監管、稅務、城市執法等相關部門。

5．增加了第六條“推動業主委員會、物業服務企業成立黨組織，建立黨建引領下的社區居民委員會、業主委員會、物業服務企業協調運行機制”，強調建立黨建引領下的共建協調管理機制。

第二章《業主、業主大會和業主委員會》修改內容

6．修改第二十二條關于業主公共事項表決的比例與《民法典》二百七十八條不符的內容。

7．第二十五條業主委員會的組成人數“一般5至11人組成”修改為“5人以上單數組成”。

第三章《前期物業管理》修改內容

8．第三十八條刪除“首期住宅專項維修資金的交存”。已明文規定禁止開發建設單位代收住宅專項維修資金，所以不需要在管理規約中約定。

9．修改第四十四條“現場查驗20日前，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料”為“在辦理物業承接驗收手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料”。

10．第四十五條增加“按照1.5‰的比例確定社區服務用房，不低于200平方米”。

第四章《物業管理服務》修改內容

11．刪除第四十九條原內容，根據國務院關于放管服的規定取消物業行業的資質管理和從業人員的資格管理。修改為“縣區住房和城鄉建設行政主管部門應當會同有關部門建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，積極建立信用體系檔案，實施分類分級管理，可根據失信行為的程度，通過限制物業服務項目的承接、星級晉升資格評定等方式，實行動態差別化管理，加強行業誠信管理。”通過信用監管機制加強對物業企業的管理。

12．第五十一條增加七項條款“（四）及時向業主、物業使用人告知安全合理使用物業的注意事項；（五）定期聽取業主的意見和建議，改進和完善服務，及時辦理業主投訴，提高服務質量；（六）做好物業管理區域內的門衛、巡邏、房屋裝飾裝修、技防監控等秩序維護和安全防范工作，并接受公安機關的指導檢查；（七）為業主的身份、住宅等個人信息保密，未經業主本人同意或者法定事項不得向其他單位和個人透露；（八）積極配合供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數據傳輸等相關專業單位進入物業區域開展服務，為其提供便利；（九）積極配合消防部門做好消防設施維護管理、消防通道暢通、消防隱患消除等工作。（十）接受社區居民委員會（村民委員會）監督指導，配合做好社區管理相關工作。”明確細化物業服務企業的義務內容。

13．第五十二條刪除“專項維修資金的收取和使用管理”，專項維修資金由業主直接存入制定專戶，經業主大會表決使用，不需要在物業合同中約定。

14．刪除第五十八條關于空置房屋繳納物業費的起始時間規定。與《甘肅省物業管理辦法》第二十七條規定不符。

15．第六十五條增加“物業服務企業要求提前解除物業合同，應提前60天告知業主委員會，按規定做好各項移交工作，并承擔相應責任。業主大會決定解聘物業服務企業，業主委員會應當提前60天通知物業服務企業。”依據《甘肅省物業管理辦法》第三十六條規定。

第五章　　《物業的使用與維護》修改內容

16．第六十七條增加“且不得影響物業管理區域內的公共空間使用、維護”，依據《甘肅省物業管理辦法》第三十二條規定。

17．第七十二條修改并增加“占用物業管理區域內的道路或者其他場地停放機動車輛或電動車的，不得占用防火間距、消防車通道和消防救援場地。增加開發企業不得以只售不租為由拒絕車位出租業主使用。”

第六章　　《法律責任》修改內容

18．第七十五條“未經城市規劃行政部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、開窗的，由城市規劃行政按照《城鄉規劃法》相關法規進行處罰”修改為“未經自然資源部門批準，在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的，或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、開窗的，由屬地鄉鎮、街道按照相關法規進行處罰”。

第七章　《附則》修改內容

19．第七十九條內容“依照《中華人民共和國物權法》”修改為“依照《中華人民共和國民法典》”。

源文件:張掖市人民政府 關于印發《張掖市物業管理實施辦法》的通知